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疫情下租务稳定 光大永年续寻收购机遇

发布日期: 2021年03月06日  本文源自iMoney

光大永年(03699) 疫情下出租率亦维持理想水平，未来计划在本土和海外物色具潜力物业, 丰富旗下物业组合。近日更因业绩理想，派发特别息回馈股东。

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光大永年主营物业租赁、物业管理及销售持作出售物业。旗下物业位于四川省成都市及云南省昆明市，共有3项商业物业，包括成都光大金融中心、邻近的光大国际大厦部分物业及位于昆明的明昌大厦部分物业，总建筑面积约为89.507平方米；公司近七成半股权由中国光大集团持有。

公司主席刘嘉受访时透露，公司上市三年以来业务变动不大。首两年努力物色新项目并购，但未有结果，故现有物业组合仍然集中于成都及昆明两市。虽然旗下三项商业物业属于乙级商厦，但位处甲级地带，故出租率理想。他分析，内地甲级写字楼投入成本高、管理及其他方面支出高，故要求一定租金水平才可收支平衡。反而乙级商厦投入成本低、具有租金优势，若物业设计及外观有特色更具竞争力。旗下物业有光大品牌，这形象优势亦有助吸纳新租客。

他认为公司的租客质素不错，多为当地政府、金融机构及大型企业，当中包括成都市政府、省政府、中国银行（03988) 、光大银行（06818)等，另外亦有教育机构、保险公司及国际评级机构等）。一般租约年期3至5年，多为企业写字楼 ; 银行租约则10年或以上，零售企业亦要求10年租期。上市3年来，租客亦有变动，例如有企业计划扩充，但光大永年可出租面积满足不了其需求 ; 亦有小公司在疫情下，因租金考虑，而迁往其他较低租地段。

管理引入港式元素

刘嘉表示，光大永年属物管及房托公司，即投资物业后再加入团队管理，这种管理模式适用于全幢物业，因公司有自己的管理概念，例如在成都项目中引入港式管理元素，尽力了解每个租客需求，配合其需求提供贴身服务。尽管内地同业正追赶类似管理模式，但方法及眼光跟光大永年仍有距离。

租金方面，他指，数年前每平方米价格可高达80元至90元人民币，与北京、上海等每平方米日均租金6至7元人民币比较，四川成都属二线城市，租金有距离亦属合理。目前成都租金已由高位回落，但物管收费却未有跟随回落。因物管服务是用在租客身上，所以他们甚少要求减管理费。目前，管理费跟租金约占企业开支的六分一至五分一。

刘嘉表示，疫情下，企业对经营前景感不明朗，不论业绩盈利与否，均会提出减租要求。但跟租户沟通过后，部分亦会撤回减租要求。国务院早前指引，要求向中小企让利，若租户确有受疫情影响亦会考虑让利，或给予象征式优惠，如提供或延长免租期等，好让双方获得平衡点，故疫情下公司租务仍算平稳。即使部分零售租客退租，亦能找到新租客补充，以「量」弥补收入损失，从而改善空置率。   公司今年最大挑战是稳定租客，目前出租率达七成，优于市内平均水平。

计划扩大物业组合

光大永年于2018年1月来港上市，集资1.14亿港元，拟将当中八成用于收购英国物业。刘嘉指，早前已考察多个英国物业项目，但受疫情影响而暂停，因派员赴外地作新项目尽职审查存在困难。

他重申不会放弃收购英国物业，因为汇率及物业回报等基本因素仍然稳健，亦有助对冲公司资产组合，因目前旗下物业组合集中于内地西部城市。   由于公司持有一定现金，待疫情缓和、出入境限制放宽后收购便会继续。公司去年与光大银行订立存贷款协议，在2024年底前，光大银行可向光大永年提供备用贷款(Credit line)，正是为日后收购做好准备。

他续指，恢复海外考察前，光大永年正在内地物色收购机会，以寻求稳定回报为目标。收购范围将率先考虑大本营成都，比较看好有更多发展空间、收购成本较低的乙级写字楼，但暂无意扩大住宅版图。由于成都流动性高，经济活动活跃，虽然经济增幅不及沿海城市高，但胜在稳定。去年疫情下成都GDP增长仍达2.2%，主要因农副产品交易丰富，经济起伏不大，远优于其他受疫情影响而要停产的工业城市。

刘嘉亦希望增加投资大湾区、香港项目，因手持现金多，并相信双循环国策下，相关项目充满机遇。各地物业有平有贵，视乎能否找到机会。由于光大永年无负债，拟透过运用杠杆收购新项目，将股本回报率由4%，进一步提高至8至9%。目前集团手持2亿元现金，连同光行授出额度加上可将手上资产物业抵押，及每年现金流·可应付未来收购所需。

疫情下出租率回升

光大永年早前公布截至去年6月止半年度业绩，营业额下降32.5% 至2,549万元人民币，股东应占溢利跌26％至1,388万元。期内毛利减少6.3％至1,960万元，毛利率则增加21.5个百分点至76.9%。

刘嘉指，公司会着手先提升物业收入，如物色及投资内地项目以增加在管面积，目前第三方物管市场竞争大，公司策略是做好已有项目，仅考虑毋需投入太多资源的项目，稳住及做好租务，目前出租率由六成回升至七成，反映出此策略奏效。

公司1月公布派特别股息1.8港仙。刘嘉解释，公司上市时承诺往英国投资，但经过3年仍未能成事，加上过往3年持续有盈利。早前又通过关连交易，引入光大集团租用光大永年物业10年，每年租金收入增约300万人民币: 提升大厦对外形象之余，亦有助吸引新租客，展示疫情下集团能相互支持优势，具正面影响，故建议派特别股息。他重申，光大永年日后派息率，仍要参考财政部对国有企业派息要求，目前派息比率约25％。

海外并购或成增长动力

光大永年2018年初在港上市，上市价为1.41元。挂牌首周，因市场憧憬并购英国物业前景，股价曾升至高位1.47元。由于海外并购迟迟未能成事，加上中美贸易战、内地经济下行及新型肺炎疫情爆发，股价反复回落至去年初低位0.375元。早前股东通过公司跟大股东关连交易，加上憧憬派特别服息，股价今年初曾冲高至近0.95元，其后回落至近日0.59元。公司市值2.6亿，市盈率6.1倍，周息率6.8厘。

分析指，光大永年现价具吸纳收息价值，加上疫情过后，公司会扩大并购，除内地外亦可能重启海外并购，具资产升值前景。建议于50天线0.55元以下吸纳，短线目标是年初高位0.95元，更长线目标是重返招股价以上。当然买入后跌逾两成亦宜止蚀离场。