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2019年報導
by abgca
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疫情下租務穩定 光大永年續尋收購機遇
發佈日期: 2021年03月15日 本文源自iMoney
光大永年(03699) 疫情下出租率亦維持理想水平，未來計劃在本土和海外物色具潛力物業, 豐富旗下物業組合。近日更因業績理想，派發特別息回饋股東。
[caption id="attachment_2244" align="alignleft" width="300"] default[/caption]
光大永年主營物業租賃、物業管理及銷售持作出售物業。旗下物業位於四川省成都市及雲南省昆明市，共有3項商業物業，包括成都光大金融中心、鄰近的光大國際大廈部分物業及位於昆明的明昌大廈部分物業，總建築面積約為89.507平方米；公司近七成半股權由中國光大集團持有。
公司主席劉嘉受訪時透露，公司上市三年以來業務變動不大。首兩年努力物色新項目併購，但未有結果，故現有物業組合仍然集中於成都及昆明兩市。雖然旗下三項商業物業屬於乙級商廈，但位處甲級地帶，故出租率理想。他分析，內地甲級寫字樓投入成本高、管理及其他方面支出高，故要求一定租金水平才可收支平衡。反而乙級商廈投入成本低、具有租金優勢，若物業設計及外觀有特色更具競爭力。旗下物業有光大品牌，這形象優勢亦有助吸納新租客。
他認為公司的租客質素不錯，多為當地政府、金融機構及大型企業，當中包括成都市政府、省政府、中國銀行（03988) 、光大銀行（06818)等，另外亦有教育機構、保險公司及國際評級機構等）。一般租約年期3至5年，多為企業寫字樓 ; 銀行租約則10年或以上，零售企業亦要求10年租期。上市3年來，租客亦有變動，例如有企業計劃擴充，但光大永年可出租面積滿足不了其需求 ; 亦有小公司在疫情下，因租金考慮，而遷往其他較低租地段。
管理引入港式元素
劉嘉表示，光大永年屬物管及房托公司，即投資物業後再加入團隊管理，這種管理模式適用於全幢物業，因公司有自己的管理概念，例如在成都項目中引入港式管理元素，盡力了解每個租客需求，配合其需求提供貼身服務。盡管內地同業正追趕類似管理模式，但方法及眼光跟光大永年仍有距離。
租金方面，他指，數年前每平方米價格可高達80元至90元人民幣，與北京、上海等每平方米日均租金6至7元人民幣比較，四川成都屬二線城市，租金有距離亦屬合理。目前成都租金已由高位回落，但物管收費卻未有跟隨回落。因物管服務是用在租客身上，所以他們甚少要求減管理費。目前，管理費跟租金約佔企業開支的六分一至五分一。
劉嘉表示，疫情下，企業對經營前景感不明朗，不論業績盈利與否，均會提出減租要求。但跟租戶溝通過後，部分亦會撤回減租要求。國務院早前指引，要求向中小企讓利，若租戶確有受疫情影響亦會考慮讓利，或給予象徵式優惠，如提供或延長免租期等，好讓雙方獲得平衡點，故疫情下公司租務仍算平穩。即使部分零售租客退租，亦能找到新租客補充，以「量」彌補收入損失，從而改善空置率。 公司今年最大挑戰是穩定租客，目前出租率達七成，優於市內平均水平。
計劃擴大物業組合
光大永年於2018年1月來港上市，集資1.14億港元，擬將當中八成用於收購英國物業。劉嘉指，早前已考察多個英國物業項目，但受疫情影響而暫停，因派員赴外地作新項目盡職審查存在困難。
他重申不會放棄收購英國物業，因為匯率及物業回報等基本因素仍然穩健，亦有助對沖公司資產組合，因目前旗下物業組合集中於內地西部城市。 由於公司持有一定現金，待疫情緩和、出入境限制放寬後收購便會繼續。公司去年與光大銀行訂立存貸款協議，在2024年底前，光大銀行可向光大永年提供備用貸款(Credit line)，正是為日後收購做好準備。
他續指，恢復海外考察前，光大永年正在內地物色收購機會，以尋求穩定回報為目標。收購範圍將率先考慮大本營成都，比較看好有更多發展空間、收購成本較低的乙級寫字樓，但暫無意擴大住宅版圖。由於成都流動性高，經濟活動活躍，雖然經濟增幅不及沿海城市高，但勝在穩定。去年疫情下成都GDP增長仍達2.2%，主要因農副產品交易豐富，經濟起伏不大，遠優於其他受疫情影響而要停產的工業城市。
劉嘉亦希望增加投資大灣區、香港項目，因手持現金多，並相信雙循環國策下，相關項目充滿機遇。各地物業有平有貴，視乎能否找到機會。由於光大永年無負債，擬透過運用槓桿收購新項目，將股本回報率由4%，進一步提高至8至9%。目前集團手持2億元現金，連同光行授出額度加上可將手上資產物業抵押，及每年現金流·可應付未來收購所需。
疫情下出租率回升
光大永年早前公布截至去年6月止半年度業績，營業額下降32.5% 至2,549萬元人民幣，股東應佔溢利跌26％至1,388萬元。期內毛利減少6.3％至1,960萬元，毛利率則增加21.5個百分點至76.9%。
劉嘉指，公司會著手先提升物業收入，如物色及投資內地項目以增加在管面積，目前第三方物管市場競爭大，公司策略是做好已有項目，僅考慮毋需投入太多資源的項目，穩住及做好租務，目前出租率由六成回升至七成，反映出此策略奏效。
公司1月公布派特別股息1.8港仙。劉嘉解釋，公司上市時承諾往英國投資，但經過3年仍未能成事，加上過往3年持續有盈利。早前又通過關連交易，引入光大集團租用光大永年物業10年，每年租金收入增約300萬人民幣: 提升大廈對外形象之餘，亦有助吸引新租客，展示疫情下集團能相互支持優勢，具正面影響，故建議派特別股息。他重申，光大永年日後派息率，仍要參考財政部對國有企業派息要求，目前派息比率約25％。
海外併購或成增長動力
光大永年2018年初在港上市，上市價為1.41元。掛牌首周，因市場憧憬併購英國物業前景，股價曾升至高位1.47元。由於海外併購遲遲未能成事，加上中美貿易戰、內地經濟下行及新型肺炎疫情爆發，股價反覆回落至去年初低位0.375元。早前股東通過公司跟大股東關連交易，加上憧憬派特別服息，股價今年初曾沖高至近0.95元，其後回落至近日0.59元。公司市值2.6億，市盈率6.1倍，周息率6.8厘。
分析指，光大永年現價具吸納收息價值，加上疫情過後，公司會擴大併購，除內地外亦可能重啟海外併購，具資產升值前景。建議於50天線0.55元以下吸納，短線目標是年初高位0.95元，更長線目標是重返招股價以上。當然買入後跌逾兩成亦宜止蝕離場。
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